Koronan vaikutukset kiinteistöalaan
Korona, Korona, Korona… Tästä kuulee uutisissa, työpaikalla, kadulla ja kotona. Ihan kaikkialla. Toimistot ovat tyhjillään ja kuppilat suljettu. Kiinteistönvälitys käy matalalla liekillä ja huoltomieskin pyydetään harvemmin paikalle, jos jossain ilmenee vika. Onko tämä mörkö ottamassa vallan yhdestä kansantalouden merkittävimmistä moottoreista? Tarkastellaan tätä moottoria hieman syvällisemmin. Moottorin partikkeleihin on sidottu noin 70 % kansanvarallisuudesta. Huoltoa sekä osien uusimista tämä moottori vaatii vuodessa 60 % kaikista investoinneista ja sen toiminnot vaativat noin 40 % kaikesta energiankulutuksesta. Ei siis ihan pieni kone.
Kiinteistöala on ollut hyvin perinteikäs ja muutokset kiinteistöalalla tapahtuvat hitaasti moniin muihin aloihin nähden, samalla kun ne sitovat suuria määriä pääomia. Ne ovat hyvin vahvasti sijaintisidonnaisia ja vaikeasti muuntautuvia. Viime aikoina kiinteistöalaan ovat kuitenkin vaikuttaneet nopealla tahdilla erilaiset muutosvoimat, mitkä ovat muodostaneet haastavan yhtälön. Palveluprosessien digitalisoituminen on harpponut kiihtyvässä vauhdissa niin kiinteistöjen ylläpidossa kuin rakentamisessa. Samaan aikaan yhtenä vaikuttavana voimana ovat kunnianhimoiset tavoitteet hiilijalanjäljen pienentämiseksi energia-, tila- ja materiaalitehokkuuden kautta. Pyrimme siis virittämään koneiston entistä tehokkaammaksi ja samalla vähemmän kuluttavaksi.
Vähittäiskaupan merkitys yhteiskuntarakenteessa on kokenut vahvan transformaation, mikä on suoraan vaikuttanut kiinteistöalaan samalla kun eletään kylläisessä ja deflatorisessa taloudessa. Nettikauppa on ottanut suurta jalansijaa ja pikkuhiljaa liikkeistä on muodostumassa pikemminkin näyteikkunoita ja mainospaikkoja kuin varsinaisia liikkeitä, joissa toteutetaan varsinainen ostotapahtuma. Tämä aiheuttaa muutosta etenkin kauppakeskuksien liiketilojen liikevaihtosidonnaisiin vuokriin. Toimitilamarkkinoilla on ensin siirrytty koppikonttoreista avokonttoreihin ja siitä edelleen monitoimitiloihin. Toimistokiinteistöissä tilan käsitettä on alettu uudelleenmäärittämään tarkemmin tilatehokkuuden näkökulmasta. Nämä erilaiset makro- ja mikroilmiöt ovat aiheuttanet paineita toimialaan ja tilankäyttöön.
Koneiston kamppaillessa eri muutosvoimien kanssa yllätti nurkan takaa virus, mikä vaikutti moneen alaan voimakkaasti. Rakennusalalla eivät vielä ole näkyneet voimakkaasti kasvaneen kotimaisuusasteen myötä. Vaikka talouden rattaat käyvät nyt matalalla tahdilla, käyvät rakennustyömaat kovalla teholla. Tähän on osaltaan vaikuttanut se, että rakentamisen materiaalivirrat rullaavat keskeytyksettä kotimaisten raaka-aineiden ja tuotantoketjujen ansiosta. Sen sijaan tilamarkkinoilla, etenkin ravintola-alalla toimivien vuokralaisten vuokranmaksukyvyt ovat yleisellä tasolla alentuneet huomattavasti. Samalla toimistotaloja on jäänyt tyhjilleen tietotyöläisten siirryttyä etätöihin. Tämä on tuonut yrityksille näkyvämmäksi sen todellisen tilatarpeen; minkä verran eri työtehtäviä voidaan hoitaa etänä ja kuinka suuresta osasta tiloja voitaisiin luopua. Toisaalta on tarvetta erilaisille fasiliteeteille, joita toimistotilat tarjoavat. Onko kyseessä sittenkään tilansäästöpotentiaalia vai kasvavaa tilantarvetta, jotta suojaetäisyydet toteutuvat ja oman tilan merkitys korostuu? Koppikonttorien paluu ei välttämättä ole kaukaa haettu. Tällä tulee olemaan vaikutuksia yritysten tilatarpeiden uudelleenmäärittelyyn ja sen kautta tilakysyntään myös pidemmälle aikavälille. Nämä vaikutukset heijastuvat niin tilakantaan kuin kiinteistösijoitusmarkkinoihin. Koronatilanne tulee näin vaikuttamaan koko kiinteistömarkkinoiden stabiilin nelikenttämallin tasapainoon ja dynamiikkaan.
Koronavirus ei ainoastaan ole vaikuttanut fyysiseen tilaan ja sen kehitykseen työhuoneesta kohti työympäristöä, vaan yhtä lailla vaikutukset näkyvät niin digitaalisessa kuin sosiaalisessa tilassa. Digitaalisilta työkaluilta ja järjestelmiltä vaaditaan nyt entistä enemmän. Digitalisen työympäristön tulee tukea ja vahvistaa niin yrityskulttuuria kuin strategisia tavoitteitakin. Sosiaalisessa tilassa etäneuvotteluissa ja kokouksissa taustalla kuuluvat lasten ja lemmikkien äänet sekä muu arjen tohina tuo neuvotteluihin osapuolista enemmän kuin vain sen ”työminän”. Palavereihin pääsee mukaan henkilön kotiarki, mikä tuo osapuolten välille samaistumisen paikkoja, vahvistaa luottamusta ja yhteenkuuluvuudentunnetta. Samalla se tuo muutosta totuttuihin etiketteihin, mikä saattaa tuoda pysyviä uusia vivahteita suomalaiseen businessneuvottelukulttuuriin.
Haidar Medallal
Asiakkuuspäällikkö, kiinteistö- ja ympäristöjohtaminen
Granlund Consulting Oy
